视点｜关于商品房买受人物权期待权与抵押权人优先受偿权冲突问题之浅析（上）

[摘要]

抵押权是法律明确规定抵押权人所享有的优先受偿权，那么在执行程序中，抵押权人对房屋享有的优先受偿权是否一定优先于商品房买受人的权利，商品房买受人对房屋享有的物权期待权又是否一定能够对抗抵押权人所享有的优先受偿权？这样的问题近年来在司法实践中不断涌现，本文将结合最高人民法院出台的相关司法解释、规范性文件的规定以及具体案例，就上述问题进行梳理，以寻找其中的答案。

一、商品房买受人与抵押权人权利优先顺位的初步提出

2002年6月20日，最高人民法院公布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下称“批复”），批复第一条和第二条分别规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据上述规定，由于建筑工程承包人享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其优先受偿权却不得对抗交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者，根据B＞A，B＜C，可以推导出C＞A的基本原理，由此得出的结论为交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者对该房屋所享有的权利优先于抵押权和其他债权。
在最高人民法院后续的相关司法解释出台前，该批复无疑是处理抵押权人的优先受偿权与商品房买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权利产生冲突时的处理准则。需要注意的是，批复中使用了“消费者”这一概念，从而在一定程度上限定了商品房买受人的范围，但并未对“消费者”的概念作出进一步的解释。随着社会经济的快速发展，这种类型的冲突日益增多，商品房买受人由此提起的执行异议数量也不断增加，因此出台更加细化的规定显得势在必行。二、执行异议和复议案件中商品房买受人与抵押权人的保护顺位问题为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，2015年5月5日最高人民法院公布施行了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月29日被修正，以下称“执行异议和复议规定”）。执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”很显然，该条规定确立了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则，但同时又申明法律、司法解释另有规定的情形除外。
执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

问题由此而来，执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条所规定的情形是否属于该规定第二十七条中关于法律、司法解释另有规定的、可以突破申请执行人对执行标的享有的担保物权等优先受偿权的情形呢？下文将对此进行分析。

（一）关于执行异议和复议规定第二十九条与第二十七条的适用问题

从批复的规定来看，能够对抗申请执行人对执行标的所享有的抵押权的应当是交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者，从这个角度来看，执行异议和复议规定第二十九条所规定的买受人显然应当符合这一标准。从最高人民法院的相关司法案例中，可以看出最高院也已经明确认定执行异议和复议规定第二十九条即属于该规定第二十七条所规定的“法律、司法解释另有规定”的情形。

[案例一]
在再审申请人交通银行股份有限公司陕西省分行(以下简称交行陕西分行)因与被申请人支晓微、一审第三人陕西瑞麟置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案中（〔2018〕最高法民申4875号），最高人民法院认为：从执行异议和复议规定第二十七条的规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。执行异议和复议规定第二十九条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。因此，法院在支晓微购买房屋符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在房屋上设定有抵押权，对房屋亦不能强制执行，法院对房屋不予执行符合执行异议和复议规定第二十七条、第二十九条的规定。
通过上述案例可以看出，执行异议和复议规定第二十九条即属于第二十七条的但书内容，符合该条所规定情形的买受人的权利优先于申请执行人对执行标的享有的担保物权等优先受偿权，其法理基础为买受人的居住权优先于抵押权人的抵押权。（二）关于执行异议和复议规定第二十八条与第二十七条的适用问题

由于批复规定能够对抗申请执行人对执行标的所享有的抵押权的应当是商品房的消费者，但执行异议和复议规定第二十八条所规定的买受人并不一定是商品房消费者，那么在确定执行异议和复议规定第二十九条能够排除第二十七条适用的情况下，该规定第二十八条是否也属于第二十七条所规定的“法律、司法解释另有规定”的情形，从而能够排除第二十七条的适用呢？

 在最高人民法院的相关司法案例中，我们发现，最高院认为在申请执行人对执行标的依法享有抵押权的情况下，若案外人提出的异议符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，则仍应优先适用第二十八条的规定处理。

[案例二]
在再审申请人童云与被申请人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城公司）、石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚申请执行人执行异议之诉一案中（〔2020〕最高法民再240号），最高人民法院就明确以执行异议和复议规定第二十八条的规定排除了该规定第二十七条的适用。
该案二审法院认为，童云对案涉房屋尚不拥有所有权，只享有合法的买受权利和物权期待权。而长城公司对包括案涉两套房屋在内的相关房地产享有抵押权，且其抵押权先于童云的买受权形成。因千禧公司未能按约偿还到期贷款，长城公司申请执行抵押的案涉房屋。根据执行异议和复议规定第二十七条的规定，虽然童云对案涉房屋享有正当的物权期待权利，但其权利尚不足以对抗长城公司的抵押权。二审法院判决准许对登记在千禧公司名下的案涉房屋进行执行。
童云不服二审判决向最高人民法院申请再审。最高院再审认为，根据本案中已经查明的事实，案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童云和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童云在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童云的事由。本案事实符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，童云对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二审判决未能结合案件事实审查本案是否存在上述第二十八条规定的情形，直接参照适用第二十七条的规定，处理错误，本院予以纠正。据此支持了童云的再审请求，判决撤销二审判决，维持一审判决（驳回长城公司的诉讼请求）。

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